Pagar anticipadamente parte de la hipoteca es una estrategia que muchos propietarios buscan para ahorrar en los intereses que terminan pagando a banco. Sin embargo, el momento que se elige para hacerlo es clave y resulta decisivo. Amortizar fuera del periodo óptimo puede llevar a desembolsar dinero acumulado durante años sin obtener un ahorro significativo.
La hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que afrontan los hogares a lo largo de su vida. Requiere de ahorro, planificación y disciplina de pago, ya que se trata de un préstamo que acompañará a los propietarios durante décadas. Además, implica un gran desembolso. No solo el capital necesario para adquirir la vivienda, sino también los intereses que se deben abonar al banco por prestar ese dinero. Por ello, muchos hogares buscan ahorrar lo máximo posible para amortizar su hipoteca antes de tiempo.
Este tipo de préstamo en España sigue generalmente el sistema de amortización francés. Eso significa que se paga siempre la misma cuota, pero durante los primeros años la mayor parte de esa cuota se destina a pagar intereses y solo una pequeña parte para amortizar capital. Esto es crucial. El tipo de interés anual pactado se aplica sobre el capital pendiente. Por eso, al inicio, con más capital por devolver, la cuota se destina principalmente a intereses.
Para ver un ejemplo con cifras concretas, supongamos que solicita una hipoteca de 200.000 euros a 30 años con un tipo fijo anual del 2,5%. Eso dejaría una cuota mensual de 790 euros. En la primera mensualidad, si no se realiza ninguna amortización, los intereses totales al final del préstamo ascienden a 84.487 euros. Ahora, imagine que dispone de 25.000 euros y quiere usarlos para amortizar parte de la hipoteca. El momento de hacerlo puede marcar una gran diferencia.
Si se realiza esta amortización en el mes número 12 (primer año) y se opta por reducir el plazo, la cuota mensual de 790 euros se mantiene, pero la hipoteca se terminará de pagar en 24 años y 10 meses en lugar de los 30 años iniciales. El total de intereses pagados sería de 61.074 euros, lo que supone un ahorro de más de 23.000 euros respecto a no amortizar.
Si la misma amortización se hiciera en el quinto año, el plazo se reduciría a 25 años y 4 meses y se pagarían 65.421 euros en intereses, con un ahorro de 19.066 euros. Esto representa 4.000 euros menos que si se hubiera amortizado en el primer año.
“El momento óptimo para realizar una amortización anticipada es durante los primeros años. Amortizar cuotas en este momento permite reducir de manera más significativa el capital pendiente y, por tanto, el total de intereses futuros. Durante la primera mitad de la vida de la hipoteca, se puede llegar a pagar hasta un 70% del total de intereses que corresponderían a todo el préstamo hipotecario”, explica Pablo Vega, del comparador hipotecario Roams.
En un tercer escenario, amortizando los 25.000 euros en el décimo año, el plazo se reduciría a 25 años y 10 meses, y se pagarían 70.337 euros en intereses. El ahorro respecto a no amortizar sería de 14.150 euros, todavía notable, pero mucho menor que el obtenido al amortizar en el primer año o en el quinto.
Y en una cuarta opción, si la amortización se realiza en el año 20 del préstamo, el plazo se reduciría a 26 años y ocho meses y los intereses totales serían de 78.647 euros. El ahorro, inferior a 6.000 euros, demuestra que amortizar tarde tiene un impacto mucho menor.
“A partir del año 15 en una hipoteca de 30 años empieza a ser menos interesante amortizar. Aunque hay que analizar también qué opciones tienes con ese dinero. Si la opción es guardarlo en el banco, igual es más interesante destinarlo a la amortización”, destacan desde iAhorro.
Hay que tener en cuenta que existen dos formas de amortizar. Se puede reducir el plazo, como en los ejemplos, y terminar de pagar la hipoteca antes del tiempo inicialmente firmado. Pero también se puede reducir cuota para rebajar lo que se paga mes a mes. En general, el ahorro con esta segunda opción es menor, pero puede resultar interesante para hogares en los que la cuota mensual suponga una carga financiera excesiva y difícil de afrontar.
Igualmente, hay que contar con las posibles comisiones que suelen aplicar los bancos. Amortizar anticipadamente suele conllevar un tipo de comisión pactado en el contrato para compensar por los intereses que dejará de percibir por lo que conviene revisar la letra pequeña del préstamo. Por ello, hacer pagos anticipados durante los últimos años de la hipoteca puede no compensar económicamente.
“Estas comisiones suelen ser relativamente pequeñas frente a los intereses que se ahorran al amortizar grandes cantidades al inicio del préstamo. Sin embargo, el impacto de estas comisiones aumenta si se amortizan cantidades pequeñas de forma repetida, elevando el coste proporcional o si la amortización se realiza muy tarde en la vida de la hipoteca, cuando el ahorro en intereses es limitado”, advierte Pablo Vega, de Roams.
Entre los errores más comunes que suelen cometer los hipotecados, los expertos apuntan a la amortización de pequeñas cantidades. Debido a esta comisión por el pago anticipado puede que no compense y sea mejor esperar más tiempo y repagar un volumen más alto. “Lo más recomendable es usar las calculadoras de amortización y ver cuánto te ahorras hoy amortizando 2.000 euros y cuánto te ahorrarías en intereses en 12 meses amortizando 4.000 euros”, concluyen de iAhorro.
